**Tíz hasznos tanács bérbeadóknak és bérlőknek: Mire érdemes odafigyelni a lakásbérleti szerződés megkötésekor** 1. **Részletes szerződés**: Gondoskodj arról, hogy a bérleti szerződés tartalmazza a legapróbb részleteket is, mint például a bérlet időtarta

Ahogy közeledik az új tanév, a lakáskeresés lázában égnek az egyetemi városok lakói, miközben az albérleti árak folyamatosan emelkednek. De mit érdemes szem előtt tartaniuk a bérbeadóknak, és mire figyeljenek a leendő bérlők? Összegyűjtöttük a legfontosabb szempontokat, hogy mindenki a lehető legjobban járjon az albérletkeresés során.

A felsőoktatási ponthatárok bejelentése után augusztusban megkezdődött az idei albérletkeresés időszaka. Az egyetemek körüli városokban nem csupán a kiadó lakások iránti kereslet ugrott meg, hanem az albérleti díjak is jelentős mértékben emelkedtek. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) figyelmeztet arra, hogy noha a gyors döntések csábítóak lehetnek, a bérleti szerződés megkötését érdemes alaposan megfontolni, különben jogi problémák forrásaivá válhatnak a későbbiekben. A tapasztalatok szerint a bérbeadók általában két- vagy háromhavi kauciót kérnek, hogy biztosítékot nyújtsanak arra az esetre, ha a bérlőnek tartozása keletkezik, vagy kárt okoz az ingatlanban. Ezen kívül a közokirat biztosítja a biztonságot, hiszen hiába a jelentős kaució, problémás helyzet esetén nélküle hosszadalmas és költséges peres eljárásba bonyolódhatunk.

Csak a közokiratba foglalt megállapodások és kötelezettségvállalások érvényesíthetők azonnali bírósági végrehajtás keretében. Amennyiben a szerződést nem közjegyző állítja össze, a szerződésszegés esetén a feleknek bírósághoz kell fordulniuk, ami hosszú éveket vehet igénybe a jogi viták során. A jövőbeli jogi konfliktusok elkerülésében és a problémák gyorsabb rendezésében nagy segítséget nyújthat a közjegyző által elkészített bérleti szerződés, vagy az érvényes bérleti megállapodás alapján a bérlő által tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat.

- állítja Máté Viktor, a MOKK elnökhelyettese.

Ahhoz, hogy elkerüljük a felesleges, hosszan elnyúló vitákat, összegyűjtöttünk tíz hasznos tanácsot:

1. Nézzük meg az ingatlant szerződéskötés előtt. A bérleményt mindig személyesen nézzük meg, és győződjünk meg annak állapotáról még a szerződéskötés előtt. Soha ne érjük be a hirdetésben látott képekkel!

2. Csak is írásban szerződjünk. Nem elég a szóbeli megállapodás vagy a kockás papírra írt szerződésféleség! Megfelelő írásbeli szerződés nélkül nemcsak a bérlő, hanem a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet.

3. Bízzuk a szerződést szakemberre. Napjainkban is a bérleti szerződések nyolcvan százaléka házilag, a netről letöltött szerződésminták alapján készülnek. A házilag fabrikált szerződések visszaélésre és vitára adhatnak okot, hiszen a felek jellemzően nem ismerik részletekbe menően a jogszabályokat, és nincsenek tisztában a jogaikkal. Ezek a szerződések legtöbb esetben nem az adott jogviszonyra szabottak, egymásnak ellentmondó kikötések vannak bennük, és sokszor tartalmaznak jogszerűtlen szankciókat a bérlővel szemben. Nem szabályozzák például, mikor kell kiüríteni, és milyen állapotban kell visszaadni az ingatlant, mi számít rendes felmondási oknak, vagy milyen módon kell megfizetni a bérleti díjat. Sokan felmondási okként írják bele azt is, ha a szomszéd panaszt tesz a bérlőre, miközben nincs meghatározva, hogy mi számít panasznak, kinél és hányszor kell jelentenie a szomszédnak ahhoz, hogy az szerződésszegésnek minősüljön. Ha biztosra akarunk menni, akkor forduljunk ügyvédhez vagy közjegyzőhöz.

4. Fontos, hogy pontosan meghatározzuk a szerződés időtartamát. Ne tévesszük össze a határozott idejű bérleti szerződést a határozatlan idejűvel, mivel ennek jelentősége van a szerződés megszűnésének körülményeiben. A határozott időre megkötött szerződés később átállítható határozatlan idejűre, de ezt a lépést gondosan kell megfontolni.

5. Ne felejtsük ki a fizetés módját. A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles megfizetni. Ha nem rendelkezünk erről másképp, akkor a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Érdemes a szerződésbe beleírni azt is, hogyan: készpénzben vagy átutalással egyenlíti-e ki a bérleti díjat.

6. Ne tévesszük el a felmondási határidőket. A bérleti szerződést egyik fél sem mondhatja fel kénye-kedve szerint, a felmondásnak törvényben meghatározott feltételei vannak, ráadásul felmondani csak írásban lehet, a határidők betartásával. A Polgári törvénykönyv szerint a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap 15. napjáig a következő hónap végére mondhatja fel, míg a határozott idejű szerződés csak abban az esetben szüntethető meg rendes felmondással, ha ennek lehetőségét a szerződésben kifejezetten rögzítették.

7. Legyünk óvatosak a jogellenes kikötésekkel kapcsolatban! Gyakori, hogy a bérleti szerződésekbe, amelyeket egymás között készítenek, különféle jogellenes megállapítások kerülnek, mivel a bérbeadók szeretnék maximálisan védeni magukat a váratlan helyzetek ellen. Például határozottan tilos a szerződésbe azt belefoglalni, hogy nemfizetés esetén a bérbeadó zárat cserél, vagy megszünteti a közszolgáltatásokat.

8. Írjuk bele, mit szabad és mit nem. A későbbi jogviták elkerülése érdekében azt is érdemes a szerződésbe beleírni, hogy milyen jogok illetik meg a lakáshasználót. Így például tarthat-e háziállatot, lakhat-e ideiglenesen/tartósan vele együtt más személy a lakásban, vagy hogy lehet-e dohányozni az ingatlanban.

9. A kaució jogtalanul nem tartható vissza. A gyakorlatban elterjedt, hogy a bérbeadó a bérlőtől biztosítékot (más néven kauciót) követel, amely a bérlőt terhelő bérleti díj, költség és esetleges károkozás fedezetét képezi. A kauciónak célja elsősorban arra szolgál, hogy fedezze például az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat. A kauciót a szerződésben meghatározottak szerint lehet felhasználni, attól eltérő okokból nem tartható vissza. Hiába a nagy összegű kaució, konfliktus esetén közjegyzői okirat nélkül csak hosszú és költséges pereskedéssel tudják a bérbeadók az igényüket érvényesíteni.

10. Készítsünk kiköltözési nyilatkozatot. A bérbeadók rémálmának elkerülése érdekében, hogy a bérlő ne költözzön ki, célszerű közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot készíteni. Ebben a dokumentumban a bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy amennyiben a bérleti szerződés bármilyen okból megszűnik, az ingatlant visszaadja, és elhagyja a bérleményt. Ellenkező esetben a közjegyzői okirat alapján hatósági intézkedések révén kiköltöztethető a lakásból. A közjegyző előtt kötelezettséget vállaló bérlők általában komolyan veszik a megállapodást. Ha azonban mégis probléma merülne fel, a bérbeadónak ügyelnie kell arra, hogy a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően járjon el:

Az ingatlan kiürítési folyamatának megkezdésére és végrehajtására kizárólag az alábbi lépések teljesítése után kerülhet sor.