Ezeket a félreértéseket érdemes tisztázni mindenkinek, aki ingatlanvásárlásra készül.

Felfoghatatlan szomorúság: A 38 éves magyar zenész holttestére a fürdőkádban bukkantak rá.

Az Otthon Start Program számos előnyt kínál a lakásvásárlók számára, ugyanakkor rengeteg tévhit kering vele kapcsolatban. Vajon tényleg alacsonyabb törlesztőrészletet biztosít? Csak az első lakásukat vásárló fiatalok számára elérhető? Mi a helyzet az önerővel és a gyerekvállalási előírásokkal? Összegyűjtöttük a legfontosabb kérdéseket és válaszokat, hogy Ön is tisztán láthasson a program részleteit illetően.

Az Otthon Start Program kiemelkedő lehetőséget kínál a lakáshitelezés világában, hiszen akár 3%-os fix kamat mellett is igénybe vehető. Ugyanakkor a program pontos részleteinek és feltételeinek megismerése elengedhetetlen ahhoz, hogy valóban megértsük, kinek és milyen feltételek mellett érdemes választania ezt a konstrukciót. A program nem csupán az alacsonyabb törlesztőrészletek vonzereje miatt figyelemre méltó, hanem a magasabb hitelkeretek, a rövidebb futamidők és a kiegészítő kedvezmények által nyújtott előnyök miatt is.

Valóban létezik néhány olyan tényező, ami miatt a 3%-os fix kamat nem mindenki számára jelenthet kiemelkedő előnyt. Bár ez a kamatláb jelentősen alacsonyabb a piaci hitelek átlagos 6,5%-os szintjéhez képest, sokan inkább a nagyobb hitelkeret vagy a rövidebb futamidő mellett döntenek. Például, ha azonos havi törlesztőrészletet nézünk, akár 34%-kal nagyobb hitelösszeg is megszerezhető, vagy a futamidő 20 évről akár 14 évre is csökkenthető.

Bár a programot eredetileg elsőlakás-vásárlóknak szánták, a jogszabály több kiskaput is hagyott. Például azok is igényelhetik, akiknek korábban volt 15 millió forint alatti értékű ingatlanjuk, vagy akik haszonélvezettel terhelt ingatlant birtokolnak. Sőt, akár 50%-os tulajdonrésszel rendelkező ingatlan is megengedett, ha az nem haladja meg a megadott feltételeket.

Bár a program alapján az önerő mértéke csupán 10%-ra tehető, ez a könnyítés csak bizonyos feltételek teljesülése esetén alkalmazható. Például, ha valaki 41 évnél idősebb, vagy energiahatékony lakás helyett más típusú ingatlant kíván vásárolni, akkor 20%-os önerőt kell felmutatnia. Továbbá, a bankok az ingatlan értékének becslésére építik a hitelkeretet, ami újabb korlátokat állíthat a hitelfelvevők elé.

Az Otthon Start Hitelprogram feltételei között nem szerepel olyan előírás, amely megkövetelné, hogy a kölcsönből vásárolt vagy épített lakóingatlanban lakóhelyet (állandó lakcímet) kelljen létesíteni. Emellett senki nem vizsgálja, hogy az újonnan megszerzett lakásban valóban lakik-e valaki. Fontos tudni, hogy a kölcsön felvétele után öt évre az állam javára jelzálogjogot jegyeznek be, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat is, amely a kölcsön összege 20 százalékának biztosítására szolgál a jogtalan igénybevétel esetén. Ezen időszak alatt a hitelfelvevőnek lakásbiztosítással is rendelkeznie kell. Továbbá, a hitelintézet javára a teljes futamidő alatt (maximum 25 év) szintén jelzálogjogot jegyeznek be. Az elidegenítési és terhelési tilalom megszegésének nem minősül, ha a lakásban öröklés folytán harmadik fél tulajdonjogot vagy haszonélvezeti jogot szerez, illetve közérdekű használati jogot alapítanak. Ahogyan Gulyás Gergely kancelláriaminiszter egy Kormányinfón hangsúlyozta, a lakás bérbeadása is megengedett, amit a rendelet kifejezetten nem tiltanak.

Az Otthon Start program szabályozása kizárólag a házasok helyzetét emeli ki, számukra két fő szempontból biztosít előnyöket azokkal szemben, akik nem házasként igénylik a hitelt. Először is, a házastársak esetében elegendő, ha csak az egyikük teljesíti a meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó követelményeket. Ez azt jelenti, hogy ha az egyik félnek több ingatlana van, míg a másik csak a közös lakásukban rendelkezik 50%-os részesedéssel (és az elmúlt 10 évben nem volt más ingatlana, amit figyelembe kellene venni), akkor jogosultak lehetnek a hitel igénybevételére. Másodszor, elegendő, ha az egyik házastárs megfelel a társadalombiztosítási jogviszonyra vonatkozó kritériumoknak, amelyek minimum 2 éves jogviszonyt, ezen belül pedig az utolsó 180 napban magyarországi társadalombiztosítást követelnek meg. Ezen szabály alól csak azokat engedik el, akik Magyarországon élnek, de szomszédos országokba ingáznak, illetve azokat, akik külföldi jogviszony keretein belül dolgoznak Magyarország területén. A kormányhivatali méltányossági eljárás keretében a Egyesült Királyságban munkát végzők számára kedvezőbb feltételek állnak fenn.

A házastársakra vonatkozó fenti szabályozás érvényes akkor is, ha az igénylő valamelyik szülőjét adóstársként vonják be a hitelügyletbe. Ez azt jelenti, hogy ha egy fiatal igénylő nem rendelkezik elegendő jövedelemmel a hitelfelvételhez, lehetősége van arra, hogy egy szülőjével közösen igényelje a hitelt. Ebben az esetben nem jelent problémát, ha a szülő már bír egy olyan ingatlannal, amely önálló hitelkérelme esetén kizárná a hitelfelvétel lehetőségéből (például ha egyedül igényelne hitelt). Az előírt társadalombiztosítási jogviszony tekintetében is elegendő, ha csak egyikük megfelel a követelményeknek. Fontos azonban megjegyezni, hogy a rendelet azt is hangsúlyozza, hogy az adóstársra ugyanazok az igénylési feltételek vonatkoznak, mint az igénylőre.

A 3%-os kamat, amit sokan „fixnek” tartanak, valójában nem annyira biztos, mint amilyennek tűnik. A bankok között folyó verseny következtében előfordulhat, hogy a kamatok ennél alacsonyabb szintre is lecsúsznak: például egyes hitelintézetek akár 2,5%-os kamatot is ajánlhatnak. Meglepetésként szolgálhat, hogy a kamattámogatási szabályok miatt ezek a bankok még nyereségesebbek is lehetnek egy ilyen alacsony kamatozású hitelnél, mint a szokásos piaci kamat mellett. Ezen kívül a bankok között jelentős eltérések lehetnek a kölcsönöket illetően. A Bankmonitor friss, augusztus 14-i összeállítása alapján az igényelhető kölcsönösszeg alsó határa és a minimális futamidő is változó lehet a különböző pénzintézeteknél. Egyes bankoknál akár egyszeri jóváírást is kaphatnak a hitelfelvevők, ha igénybe veszik a banki jelzáloghitel-tervező szolgáltatást vagy új számlát nyitnak. Továbbá, a közjegyzői, értékbecslői és földhivatali lekérdezési díjak egy részét vagy egészét is átvállalhatják egyes bankok. Ne feledjük, hogy bizonyos kiegészítő szolgáltatások és termékek, mint például a falusi CSOK, csak konkrét bankoknál érhetők el. Ezért fontos, hogy alaposan mérlegeljük, melyik bankot választjuk hitelünk intézésére.

Gyermekvállalási feltétele nincs az Otthon Start Programnak, ez jó hír azoknak, akik nem terveznek családot alapítani, vagy még nem tartanak ott. Ettől függetlenül a kamattámogatás visszamenőlegesen és előre tekintve is elveszíthető bizonyos esetekben, és a már igénybe vett kamattámogagást ilyenkor "büntetőkamattal" kell visszafizetni. Ha az igénylő valótlan adatot tartalmazó nyilatkozatot tett vagy jogosulatlanul vette igénybe a kamattámogatást, akkor 1. az igénybe vett kamattámogatás összegét az igénybevétel napjától a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal növelten köteles visszafizetni, és 2. a kamattámogatás a jövőre nézve megszűnik. Építési hitel esetén akkor is ezt kell alkalmazni, ha a hitelintézet felmondja a kölcsönszerződést, mert a hitelfelvevő eláll az építési szándékától, vagy az építési munkák megkezdését a kölcsönszerződés megkötését követő 1 éven belül a hitelintézet részére nem jelenti be, vagy ezen építési munkák elvégzését a kölcsönszerződésben meghatározott határidőn, de legfeljebb az építés megkezdésétől számított 6 éven belül használatbavételi engedéllyel a hitelintézet részére nem igazolja, illetve ha a használatbavételi engedély kiállítása előtt a kölcsönszerződésben foglalt építési kötelezettség teljesítése más, a hitelfelvevőnek felróható okból hiúsul meg.

A kérdés a 2 éves külföldi társadalombiztosítási jogviszony körül forog, különös figyelmet fordítva az utolsó fél évre. A külföldi tb-jogviszonyt a hitelkérelem benyújtása előtt 180 napra visszamenőleg akkor ismerik el, ha a hitelfelvevő keresőtevékenységét Magyarországon végzi, vagy ha van bejelentett lakóhelye az országban, és a szomszédos államokba ingázik. Az Egyesült Királyság esetében speciális szabályok érvényesek: ha a bank a nem megfelelő tb-jogviszonyra hivatkozva elutasítja a hitelkérelmet, a Kormányhivatal méltányossági keretein belül megvizsgálhatja, hogy a jogviszonyra vonatkozó követelmények az Egyesült Királyságban teljesültek-e.

Az Otthon Start program keretein belül sajnos a telekvásárlás nem részesülhet finanszírozásban, ami komoly nehézségeket okozhat azok számára, akik az első saját otthonukat szeretnék felépíteni. A telek teljes árát saját tőkéből kell biztosítani, ami drasztikusan megemelheti az önerő szükséges mértékét. Ez a helyzet hátrányos helyzetbe hozhatja a hitelt igénylő vásárlókat a készpénzes vevőkkel szemben a lakáspiacon, így még nehezebb lehet számukra a megfelelő ingatlan megtalálása.