Brutális árrobbanás vár ránk az Otthon Start program kapcsán, vagy csupán a pánikkeltés zajlik körülötte? - Pénzcentrum

Egy friss, országos ingatlanközvetítői felmérés alapján kiderült, hogy az Otthon Start hitel bevezetésének híre augusztusban csupán mérsékelt lakáspiaci áremelkedést generált. A Kalmár Kantin közösség 316 tagja közül a többség nem tapasztalt jelentős árváltozást, míg egy kisebb csoport 5-15 százalékos drágulásról számolt be. Az átlagos augusztusi árnövekedés csupán 2,64 százalék volt az ország egész területén. Ezek az eredmények jól mutatják a lakáspiac megosztottságát, és a várakozó hangulatot, amely a hitelprogram szeptemberi indulása előtt tapasztalható. Cikkünkben szakmai elemzők véleményeivel és piaci adatokkal bővítjük a látképet az ellentmondásos várakozásokról. A témát a szakértők részletesen kifejtik majd a szeptember 17-i Portfolio REA SUMMIT 2025 konferencián is.

A 2025 szeptemberétől életbe lépő Otthon Start Program várhatóan a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb állami beavatkozása lesz az utóbbi években. Ez a kezdeményezés elsősorban az első lakásvásárlók számára kínál lehetőséget, hiszen a program keretében elérhető, fix 3%-os kamatozású lakáshitel legfeljebb 50 millió forint összegben, 25 éves futamidővel igényelhető. A hitel igénybevételéhez szigorú értékhatárok vonatkoznak: lakás vásárlása esetén legfeljebb 100 millió, míg ház esetén maximum 150 millió forintos vételár engedélyezett, továbbá a négyzetméter ár nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot. A program célja, hogy enyhítse a lakáspiacon tapasztalható megfizethetőségi válságot, különösen a fiatal családok számára, akik eddig kiszorultak a hitelpiacról. A bejelentés után azonban az elemzők között éles ellentétek alakultak ki: egyesek a kereslet fellendülését és az építőipar fellendülését várják, míg mások az árak emelkedésétől és a hozzáférhetőség romlásától tartanak.

A program várható árhatásainak értékelésében markáns ellentétek rajzolódnak ki. Az optimista elemzők úgy látják, hogy az árak nem fognak jelentős mértékben emelkedni, mivel az érték- és négyzetméterár-plafon valós korlátot jelent. Emellett a kereslet eddigi elfojtottsága lehetőséget ad a forgalom bővülésére anélkül, hogy az árak jelentősen megugranának. Véleményük szerint a program leginkább a vásárlási lehetőségek szélesítésére összpontosít, nem pedig az árszintek átalakítására. A Pénzcentrum és a Portfolio több írása is alátámasztja, hogy a konstrukció inkább a vásárlásra ösztönöz, mintsem az árspekulációra, különösen a kisebb alapterületű, belépő szintű lakások vonatkozásában.

Ezzel szemben számos piaci elemző arra figyelmeztet, hogy a kereslet mesterséges felfokozása a program által érintett lakásállomány túlárazottságához vezethet. A Concorde elemzői úgy vélik, hogy Budapesten és a nagyobb városokban a korlátozott kínálat és az árplafon közelsége miatt a vásárlók "feljebb emelhetik" az árakat a maximum szintjére, különösen a 40-70 négyzetméteres lakások esetében. Több szakértő szerint a négyzetméterár-plafon inkább irányadó árként fog működni, semmint tényleges felső határként, így az állami támogatás hatása az árakba épül be, nem pedig a vásárlók pénztárcájában marad. Ez a nézőpont arra utal, hogy a program nemcsak hogy nem fogja csökkenteni a lakásárakat, hanem akár még fokozhatja is a lakásdrágulást.

A lakásárak jövőbeli alakulására vonatkozó különböző előrejelzések közötti ellentmondások rávilágítanak a hazai ingatlanpiac egyik legkritikusabb pontjára: a kereslet állami ösztönzése önmagában nem elegendő, ha nem párosul megfelelő ütemű kínálatnövekedéssel. Míg vidéken, ahol az ingatlanárak még messze nem értek el a plafonra, valóban van lehetőség új fejlesztésekre és árstabilitásra, addig a nagyvárosokban, különösen Budapesten, a program éppen azokat az ingatlanokat célozza meg, amelyek már így is a megfizethetőség határán állnak. Így a kérdés nem csupán az, hogy mennyire válik népszerűvé az Otthon Start program, hanem az is, hogy milyen áron növeli a keresletet - és vajon tényleg közelebb visz-e a megfizethető lakhatás eléréséhez, vagy csupán egy újabb áremelkedési ciklus kezdetét jelzi.

Ingatlanközvetítők körében készült friss felmérés is jól mutatja, mennyire megosztottak a piaci szereplők az Otthon Start hitel várható hatásait illetően. A felmérést a Kalmár Kantinban, az egyik legnagyobb hazai ingatlanos közösségben végezték, ahol 316 ingatlanközvetítő adott választ arra a kérdésre, hogy augusztusban mekkora áremelkedést tapasztaltak az Otthon Start Hitel belengetésének hatására országosan.

A legfrissebb adatok alapján 206 válaszadó nem tapasztalt jelentős áremelkedést, míg 65-en 5%-os, 33-an 10%-os, és 12-en akár 15%-os növekedést is észleltek. Az augusztusi átlagos árnövekedés országos szinten mindössze 2,64%-ra rúg, ami arra utal, hogy a lakáspiaci árakra gyakorolt nyomás jelenleg még viszonylag alacsony szinten van.

Az ingatlanfigyelo.com által közzétett adatok a budapesti lakáspiac ármozgásainak alakulását elemzik, különös figyelmet fordítva a fix 3%-os Otthon Start hitel keretein belül elérhető ingatlanok árszintjeire. A 100 millió forintot meghaladó értékű, négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió forintos lakások piaca az utóbbi hónapokban jelentős ingadozásokon ment keresztül. A 20-25. héten egy 9,1%-os áremelkedés figyelhető meg, ezt követően egy mérsékeltebb, 2,4%-os növekedés következett a 25-27. héten, majd a 27-29. hetekben egy dinamikusabb, 4,3%-os emelkedést tapasztaltak.

Ezután a 29-32. héten körülbelül 12%-os csökkenést tapasztaltak, amit az ingatlanpiac szigorúbb szűrési folyamatai és a tulajdonosok által végrehajtott árkorrekciók indokolnak. Érdekes módon egyre több 99,9 milliós hirdetés kerül a piacra, ami azt jelzi, hogy a tulajdonosok igyekeznek megfelelni a hitelprogram előírásainak, hogy részesülhessenek a szeptembertől várható keresleti fellendülésből.

A 100 millió forint alatti árkategóriában, amely Budapest belvárosának 1,5 millió forintos négyzetméterár plafonjával van keretezve, július elejétől kezdődően először egy körülbelül 2,5%-os, fokozatos árcsökkenést tapasztaltunk. Ezt követően a kormány július 3-i bejelentése drámai fordulatot hozott, hiszen az árak hirtelen 5,9%-kal emelkedtek. Ezt a hullámzást követően a piac stagnálásba fordult, csupán augusztus végén figyelhettünk meg minimális áremelkedéseket. Ez a viszonylagos árstabilitás azt jelzi, hogy bár a hitelprogram bevezetése azonnali keresletélénkülést generált, a piac résztvevői mégis kivárnak, és óvatosan mérlegelik a helyzetet.

Fontos hangsúlyozni, hogy a valódi hatások várhatóan csak a program szeptemberi bevezetésével és az azt követő hónapokban fognak megnyilvánulni - emelte ki Gorzsöny Péter, az ingatlanszoftver-fejlesztés szakértője. Kiemelte, hogy ennek tükrében az ingatlanközvetítők körében szeptember közepén terveznek egy újabb szavazást, amely az árak alakulását fogja figyelni, és ezáltal pontosabb képet adhat arról, hogy az Otthon Start hitel valóban milyen hatással van a hazai lakáspiaci árakra és keresletre. A téma kiemelt hangsúlyt kap majd a szeptember 17-én megrendezésre kerülő REA SUMMIT 2025 - Powered by Pénzcentrum konferencián is, amely a legnagyobb hazai ingatlanügynöki találkozók egyike.