A kereslet az egekbe szökött, míg a kínálat szűk keretek közé szorult - a magyar ingatlanpiac őrült sebességgel pörög.
Ahogy az Index többször is jelentette, a fix 3%-os kamatozású Otthon Start hitel jelentős lökést adott az ingatlanpiacnak. A szeptember elsején debütáló program már augusztusban megugró érdeklődést generált, ám sajnos a hír nem teljesen kedvező: az ingatlanárak tovább emelkedtek, és úgy tűnik, hogy egyelőre nem látszik megálljt parancsolni az áremelkedési trendnek.
2025 első tíz hónapjában kifejezetten hektikus volt a lakáspiaci kereslet, de az év második felére egyértelmű élénkülés bontakozott ki - derül ki a zenga.hu friss adataiból. Az év eleje - különösen a 2-4. hét között - meglepően intenzív volt: a kereslet 155-137 százalék között mozgott (a 26. hetet 100 százaléknak, tehát bázisnak tekintve). Mindez az állampapírokból a lakossághoz visszakerülő tőke-, és kamatkifizetéseknek volt köszönhető, melyek az ingatlanpiacon kerestek helyet magunknak, befektetés formájában.
Ugyanakkor a 15-18. hetekre (április környékén) már látható a visszaesés: a kereslet 114-ról 92 százalékra csúszott vissza - ekkorra lecsengett a befektetői kereslet. Május-júniusban a kereslet nagyjából 100-120 százalék között ingadozott, vagyis enyhe növekedés mellett lényegében stabilizálódott.
Az igazi fordulat a nyári időszak második felében, a 27. héttől indult meg: a július-augusztusi hónapokban a kereslet közel megduplázódott a június végi szinthez képest - ekkor, vagyis július elején jelentették be a fix 3 százalékos kamatozású Otthon Start Programot - melyről az Index írt elsőként. A hírre sok korábban passzív érdeklődő lépett piacra, és újraindult a böngészés, az ingatlankeresés.
Egyidejűleg - ahogy azt nemrégiben említettük - az Otthon Start Program szeptemberi elindulásakor sok lehetséges igénylő számára világossá vált, hogy nem egy ingyenes hitel lehetőségéről beszélünk, amely bárki számára elérhető. Szeptember és október elején a kereslet ugyan csökkent a nyári csúcsról, de továbbra is jelentősen meghaladta az éves átlagot.
A 26., vagyis az Otthon Start Program bejelentése előtti, valamint a 40. hét (szeptember 29. - október 5.) között egyértelműen a jó állapotú és az újszerű ingatlanok iránti kereslet futott fel leginkább. (Ezúttal is a 26. hetet tekintjük 100 százaléknak). Előbbire 57, még az újszerűekre 49 százalékkal több érdeklődés érkezett. Az átlagos, valamint a felújított ingatlanok iránt is nőtt a kereslet, míg a felújítandók iránt gyakorlatilag stagnált.
Ami a teljes ingatlankínálatot illeti, a júliusban mért bázishoz képest augusztusban és szeptemberben is stagnált az elérhető ingatlanok száma, mind Budapesten, mind az ország többi részén. Más szavakkal, ahogyan azt az Index több alkalommal is kiemelte, hiába tapasztalható a növekvő kereslet, ha a kínálat nem képes lépést tartani vele. A lakhatási problémák enyhítéséhez elengedhetetlen, hogy a keresletet és a kínálatot párhuzamosan ösztönözzük, hiszen ezek összhangja kulcsfontosságú a helyzet javításához.
Vizsgáljuk meg kategóriánként, hogyan változott a kínálat. Röviden összefoglalva, a helyzet nem túl kedvező, amit a harmadik grafika világosan illusztrál.
Az utóbbi két kategória esetében érdemes felfrissíteni a kereslet és kínálat közötti kapcsolatot. A helyzet világosan mutatja, hogy a jó állapotú, újszerű ingatlanok iránti növekvő érdeklődés nemcsak hogy nem tart lépést a kínálattal, hanem valós csökkenés is megfigyelhető a rendelkezésre álló ingatlanok számában. Ez azt jelenti, hogy egyre több lehetséges vevőnek kell szűkös választékból válogatnia.
A piac nyelvén: A kereskedelem színpadán, ahol a kereslet és a kínálat táncol, a vásárlók és eladók párbeszéde folyamatosan zajlik. Itt minden egyes szó súlya van, hiszen a jól megválasztott kifejezések képesek megnyerni a vevők szívét és pénztárcáját. A piaci kommunikáció művészete a meggyőzésről szól: a termékek bemutatása, a szolgáltatások előnyeinek hangsúlyozása és a versenytársak árnyékából való kiemelkedés mind-mind kulcsszerepet játszik. Egy jó eladó nem csupán árakat mond, hanem történeteket mesél, érzelmeket ébreszt, és kapcsolatokat épít. A siker titka nem csupán a termék minőségében rejlik, hanem abban is, hogyan tudjuk azokat a megfelelő szavakkal körülölelni. Mert végső soron, a piac nyelvén nem csupán adás-vétel zajlik, hanem egy olyan élmény teremtése, amely a vásárlók emlékezetébe vésődik.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) hangsúlyozta, hogy az Otthon Start Program hosszú távú fennmaradása kedvező hatásokat generálhat. E program révén a piaci kínálat dinamikusan alkalmazkodhat, és új fejlesztések indulhatnak el, amelyhez a szabályozói környezet is kedvezően hozzájárulhat. Ezen kívül a lakáspiaci fellendülés egyik következményeként a háztartási beruházások – beleértve az új építkezéseket és a korszerűsítéseket – ismét a bruttó hazai termék (GDP) egyik motorjává válhatnak.
Ugyanakkor a jegybank óva is int:
Az Otthon Start program piaci hatása vitathatatlan, hiszen világosan megmutatta, hogy a kereslet továbbra is élénk. Ugyanakkor egy fontos megállapításra jutottunk: kulcsfontosságú, hogy elegendő ingatlan álljon rendelkezésre a jövőben. Ezért elengedhetetlen, hogy minél több lakóingatlan épüljön, lehetőleg a megfizethető árkategóriában, vagy ahhoz minél közelebb.
2025-ben 11-13 ezer új építés valósulhat meg, ami nagyon kevés. Évente 30-40 ezer új lakóingatlan építésére volna szükség a - nem túl jól állapotban lévő - magyar ingatlanállomány megfelelő szintű megújulásához, illetve hogy minél többen jussanak a 21. század követelményeinek megfelelő - fenntartható, energiahatékony - otthonhoz. Panyi Miklós, az Otthon Start Programot koordináló államtitkár szerint ebbe illeszkedik az az 50 ezer új lakás, ami a következő 5 évben megépülhet a program által felpörgetett kereslet, illetve a kínálatot ösztönző Lakásépítési Tőkeprogram együttes hatására.
